Бесплатный звонок по России

8 (800) 500 56 07

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ЖИЛИЩНЫХ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММ

С 1965г. до сегодняшнего времени — создание системы стройсбережений, оформляемой так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт: определенный накопительный период (минимум 18 месяцев), низкий уровень соотношения суммы кредита и накопления, низкие депозитные и кредитные ставки. Однако этот инструмент не был очень успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, вытекающих из накопительных программ.

С 1970г. по настоящее время — развитие нового типа контракта, который получил название «PEL-контракт» (плановые сбережения). PEL-контракт характеризуется более длительным накопительным периодом, большим соотношением суммы кредита и накоплений, более высокими начисляемыми процентными ставками. Проценты по этим вкладам на уровне 8% были конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Данный депозитный процент состоял из двух частей: основная депозитная ставка, начисляемая депозитным банком, — 4%; процентная премия, предоставляемая правительством, — 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа — на уровне 1,7%).

Рациональное использование французскими финансовыми органами процентных премий продемонстрировало большую эффективность, чем субсидирование некоторых производственных схем или расходов граждан.

В дальнейшем процентная премия стала составлять 2/7 начисляемого процента. Кроме того, увеличилось количество лет, которые следуют за фазой сбережения и в течение которых вкладчик имеет право на получение кредита, что стимулирует его оставлять свои средства в системе и тем самым обеспечивать фондами другие кредиты.

Таким образом, с точки зрения финансового управления главные различия французской и германской моделей стройсбережений заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (то есть соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита.

Система строительно-сберегательных касс (Bausparkasse), или Баушпар-система, предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке.

Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет добровольных накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, также пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам. Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только ее участников, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите.

Следующая важнейшая характеристика немецкой системы стройсбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — стройсберкассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Среди этих специализированных кредиторов к частным относятся 21, из которых 3 принадлежат коммерческим банкам, к государственным — 13, из них некоторые находятся в собственности региональных центральных банков или Государственного банка.

Ресурсы стройсберкасс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других доходов, главным образом по банковским депозитам и ценным бумагам. Основными направлениями инвестирования средств являются жилищные кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты. В обобщенном виде 81% активов составляют жилищные кредиты, а в пассивах преобладают целевые жилищные вклады контракты — 73%.

Сроки контрактов

В Баушпар-контракте указываются:

период накоплений;
период ожидания получения кредита;
кредитный период.

Реальная продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта. В таблице указаны сроки, характерные для контрактов на покупку дома. Обычно срок накопления контрактной суммы составлял от 7 до 10 лет. В последние годы он стал сокращаться и достиг 3—4 лет.

Заемщики, выполнившие все условия накопительной части контракта, вправе обратиться с заявлением на получение кредита и всей стройсберссуды. Как правило, оформление кредита занимает определенное время — это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые средства.

Стройсберкассы обязаны тщательно поддерживать свою ликвидность, и одной из их основных задач является задача управления денежными потоками в форме накоплений и в форме кредитов.

Стройсберкассы стремятся сократить время ожидания для каждого клиента, однако исключить этот временной промежуток полностью невозможно, в противном случае придется прибегать к заимствованию денежных средств на внешнем финансовом рынке. Период ожидания, как правило, составляет от 2 до 6 месяцев.

Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Максимальный срок кредита в соответствии с законом составляет 15—18 лет. Типичные для Баушпарсистемы жилищные кредиты выдаются на более короткие сроки. Как правило, эти кредиты являются дополнительными по отношению к кредитам, выдаваемым коммерческими или ипотечными банками. В качестве первой ипотеки обычно оформляется кредит ипотечного банка. Согласно закону об ипотечных банках в Германии кредит, выдаваемый этими институтами, не может превышать 60% от залоговой стоимости недвижимого имущества и должен быть обеспечен первой ипотекой.

В соответствии с этими требованиями определилась особая роль немецких Баушпаркассе, которые служат дополнительным источником получения финансовых средств при покупке жилья. По закону, и это часто используется на практике, если кредит, выдаваемый стройсберкассой, не превышает определенной суммы (до 20 000 немецких марок), в дополнение к первой ипотеке не требуется регистрации второй ипотеки, то есть предоставляемая стройсберссуда идет в качестве банкового кредита, чтобы снизить издержки заемщика.

Первая ипотека покрывает разницу между ценой покупаемой жилой единицы и стройсберссудой, выполняющей функцию первоначального взноса. Большинство стройсберкасс входят в финансовые группы, включающие коммерческий и ипотечный банки. Результатом этого является возможность постоянной консолидации различных источников средств для жилищного кредитования.

Сумма контракта

Сумма и тип сберегательного контракта выбирается вкладчиком индивидуально. Баушпар-контракт призван аккумулировать средства вкладчика, которые вносятся в коллективный фонд стройсберкасс. Общая сумма контракта определяется величиной сберегательного контракта и размером контрактного кредита. Суммы вклада и кредита составляют, как правило, 50% на 50% от общей суммы контракта, хотя возможны и соотношения в пределах от 40% до 60%.

Процентные ставки

В рамках контракта, заключаемого между Баушпаркассе и вкладчиком, устанавливаются постоянные процентные ставки по вкладам и кредитам, которые, как правило, ниже рыночных процентных ставок по этим операциям. Процентный доход по вкладам варьируется от 2% до 4,5% годовых от суммы вклада, начисляемой ежегодно на средства, накапливаемые в рамках контракта.

Относительно низкая ставка дохода по вкладам позволяет предоставлять кредиты по льготным процентным ставкам, которые на несколько процентных пунктов ниже, чем процентные ставки по рыночным кредитам, выдаваемым другими финансовыми институтами. В соответствии с законом допускается маржа в размере 2% по отношению к сберегательной ставке.

Гибкая система тарифов позволяет выбирать уровень доходов по вкладам и кредитам. Баушпар-контракт гарантирует вкладчику получение кредита на условиях низкой и неизменной процентной ставки на весь период погашения кредита.

Преимущества подобного кредита особенно ощущаются в условиях, когда колебания финансового рынка приводят к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, которые можно взять в ипотечных или универсальных коммерческих банках и ставки по которым изменяются в соответствии с изменением стоимости ресурсов на финансовом рынке.

Время ожидания кредита

После достижения целевой суммы накоплений и установленного уровня оценочного показателя участник системы стройсбережений вправе обратиться за накопленной суммой с процентами, а также за кредитом на льготных условиях. Однако в условиях замкнутой системы предоставление кредитов ограничено комплексом факторов, связанных с наличием необходимых кредитных ресурсов в стройсберкассах. К числу этих факторов относятся поток сберегательных взносов, поступления платежей по кредитам и процентов по ним, перечисления правительственных сберегательных премий и других средств.

Эффективность функционирования стройсберкасс в существенной степени обусловлена постоянным расширением депозитной базы, притоком новых вкладчиков. Главным фактором расширения ресурсной базы является денежный поток новых сбережений, равномерность и интенсивность которого зависит от общеэкономических условий, а также от существующих процентных ставок по сбережениям.

Чтобы избежать возможных проблем с ликвидностью, стройсберкассы в Германии вправе использовать «период ожидания», то есть некоторое время ожидания кредита, прежде чем кредитные средства станут доступными. Данная мера не является обязательной и зависит от наличия кредитных ресурсов в стройсберкассе. Возможность установить некий период ожидания нужна сберкассе для поддержания ликвидности и финансовой устойчивости. В условиях замкнутой системы, когда основным источником кредитов являются денежные средства по вкладам и поступающие платежи по выделенным кредитам, планирование необходимого объема средств в кассе является важнейшей задачей. После выполнения вкладчиком условий контракта стройсберкасса ставит его в очередь на получение кредита.

Промежуточный кредит

Краткосрочные промежуточные кредиты, как правило, предоставляются клиентам стройсберкассы, которые, накопив минимально установленную контрактом сумму вклада, еще не достигли установленного размера оценочного показателя для получения кредита, однако нуждаются в финансировании покупки или строительства жилья. Процентные ставки по промежуточным кредитам не являются льготными, они установлены на основе рыночных ставок процента. Промежуточный кредит выдается в сумме, предусмотренной контрактом стройсберссуды, и после ее получения погашается. С этого момента клиент платит только льготные проценты по кредиту стройсберкассы в соответствии с контрактом на стройсбережения.

Предварительный кредит эти кредиты предоставляются клиентам, которые не накопили установленную сумму вклада, либо в случае, если сроки накопления не достигли установленных в контракте, то есть клиент не успел набрать необходимое по контракту количество оценочных баллов. Однако если клиент нуждается в финансировании покупки жилья, стройсберкасса вправе предоставить ему на рыночных условиях предварительный кредит, который он будет гасить после получения стройсберссуды. Проценты начисляются на всю сумму предварительного кредита, но выплачиваются также уже после получения стройсберссуды. Тогда же предварительный кредит частично погашается, остаток задолженности по нему модифицируется в кредит стройсберкассы и погашается по льготным процентным ставкам.

Предварительные и промежуточные кредиты финансируются стройсберкассами за счет источников, получаемых извне системы стройсбережений, на открытом финансовом рынке. Эти кредиты предоставляются на срок не более 3 лет, и их суммарное количество не может превышать 60% от заключаемых новых сделок. Как показала практика, примерно 30% клиентов стройсберкасс получают промежуточные кредиты. Большая маржа по таким кредитам является важным источником прибыли для банков. Для расширения своих ресурсов и своевременного выполнения обязательств перед клиентами, получившими право на кредит, стройсберкассы устанавливают связи с другими финансовыми институтами. В 1989г. им был разрешен выход на рынок капиталов путем эмиссии облигаций со сроком погашения 5 лет. Так, в начале 90-х гг. около 14% пассивов стройсберкасс было получено в виде банковских кредитов или выпуска облигаций.

Оценочный показатель

Оценочный показатель вычисляется на основе тарифного множителя, суммы вкладов и времени их хранения в стройсберкассе.

Система Баушпаркассе основана на модели, учитывающей вклад каждого участника системы стройсбережений как с точки зрения количества внесенных денег, так и с точки зрения времени, в течение которого денежные средства «работали» на общие цели стройсберкассы. Время выдачи кредита для каждого клиента определяется в зависимости от имеющейся в наличии денежной массы, которая формируется за счет поступающих финансовых потоков от вкладчиков, выплат по кредитам, а также других доходов стройсберкассы.

Поскольку наличных средств обычно меньше, чем требуется для удовлетворения кредитной потребности клиентов, имеющих право на кредит, для определения приоритетов среди индивидуальных клиентов при получении кредита применяется система распределения. Она учитывает сумму накапливаемых денег и время, требуемое для ее накопления. Минимальное значение оценочного коэффициента устанавливается в контракте в момент его заключения.

Следует отметить при этом, что точный срок выдачи кредита в контракте не указывается.

Условия распределения кредитов, таким образом, определяются следующими факторами: минимальной суммой накоплений, минимальным сроками накопительного периода, значением оценочного показателя, отражающего соотношение «время—деньги». Вкладчик, который накопил самую большую сумму за наиболее длительное время, имеет наивысший приоритет и получает кредит первым. Если наличные месячные фонды исчерпаны до того, как каждый вкладчик, соответствующий критерию очередности, получит кредит, то оставшиеся должны ждать до следующего месяца, когда они будут иметь более высокий приоритет. Клиент, которому не нужен кредит немедленно, может отложить его получение без уплаты штрафа и потери приоритета.

Государственные субсидии

В Германии приняты две формы субсидирования, связанные с системой стройсбережений:

— программа налоговых льгот;
— программа премирования по жилищным сбережениям.

Вкладчики могут участвовать в обеих программах, но только через стройсберкассы. В соответствии с программой налоговых льгот допускается сокращение налогооблагаемой базы граждан, участвующих в программе жилищных сбережений, на сумму, эквивалентную 10% от размера сбережений. При этом максимальный вычет из суммы облагаемого налогом дохода составляла 936 немецких марок в год.

Налоговые вычеты являются частью совокупных приоритетных затрат, вычитаемых из полученной суммы доходов. Их величина ограничена 9,5 тыс. немецких марок для одиноких граждан и 13 тыс. немецких марок для семейных пар. Поскольку большинство страховых платежей входит в перечень вычитаемых затрат, объем налогового кредита зависит от того, достигли эти платежи установленного предела или нет. Так как этот лимит не увеличивался с 70-х гг., то пределы налогового кредита существенно сократились. Кроме того, размер налоговых льгот со временем сократился с 30% в 1970г. до 23% в 1982г. и до 10% в 1990г .

Программа премирования по жилищным сбережениям, которая дополняет программу налоговых льгот, рассчитана на граждан с невысоким доходами. Так, граждане с налогооблагаемым доходом в размере не более 27 тыс. немецких марок имеют право на премию в сумме 10% от величины накоплений, но не более 800 немецких марок. Эти показатели (доход и лимит) для семейных пар в 2 раза больше. Главным условием получения премии является семилетняя продолжительность плана накоплений. При этом не требуется приобретать или строить дом. Если же средства снимаются до конца срока и используются для приобретения жилья, то право на премию теряется. Премия и процент, получаемые по счету, освобождаются от налога.

Программа премий была значительно сокращена в течение 80-х гг. Размер премии уменьшен с 18% до 14% в 1982г. и до 10% в 1989 г. До 1989г. семьи с детьми получали дополнительно 2% на ребенка. В 1990г. правительственные органы ввели двухпроцентную субсидию для промежуточных кредитов, чтобы активизировать рынок жилья.

Помимо прочего, Баушпар-сбережения освобождаются от налогообложения. В то же время это не является значительным преимуществом, поскольку обычные сбережения в Германии пользуются правами налоговых льгот. К тому же налоговые сборы в виде налогов на доходы от капитала имеют традиционно низкий уровень.

Баушпар-контракты получили широкое распространение в Германии. Три из четырех вновь построенных жилых объектов в индивидуальном секторе финансируются стройсберкассами. Каждый третий гражданин имеет Баушпар-контракт. Размеры системы стройсбережений в Германии поистине огромны. По состоянию на конец 1999г. общая сумма контрактов превышала 700 млрд евро. В этой системе участвуют 33% взрослого населения Германии. За более чем 50-летнюю историю развития этой системы были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов более 665 млрд евро, что позволило финансировать строительство свыше 12,7 млн домов.

Система жилищных сберегательных программ во Франции успешно функционировала, как в годы высокой инфляции (1980—1982 гг.), так и в период низкой инфляции. Во Франции жилищные сберегательные программы играют более значительную роль в финансировании жилищного сектора, чем Баушпарсистема в германском жилищном финансировании. Наблюдается устойчивый рост депозитов, которые обеспечивают банки дешевыми ресурсами для ипотечного кредитования.

Кредиты, предоставленные в рамках программы жилищных сбережений, могут быть использованы для финансирования:

строительства или покупки нового жилья, в том числе основного или второго дома для персонального использования или для сдачи в аренду;

покупки старого жилья, в этом случае второе жилье исключено;

ремонта, реконструкции или работ по энергосбережению в любых видах жилья.

Эти кредиты не могут финансировать покупку земли, если эта покупка не связана со строительными операциями.

Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржой, регулируемой Министерством финансов. Эта ставка фиксируется на срок контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут существовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы. Благодаря тому, что между завершением накопления и предоставлением кредита проходит определенное время, теоретически кредитная ставка может быть выше или ниже рыночной, существующей в момент получения вкладчиком права на кредит по окончании минимального накопительного периода. На практике обычно процент по кредитам в программах жилищных накоплений оказывается ниже, чем по обычным (рыночным) ипотечным кредитам.

Во Франции функционируют две программы жилищных накоплений граждан: жилищные накопительные счета — CEL и плановые жилищные сбережения — PEL.

Жилищные сберегательные программы во Франции

Основные черты

Период накопления

Минимальный срок18 месяцев (максимум не установлен)

Первоначальный взнос — 2000 F

Ставка процента (свободная от налога) — 2,00%

CEL (счет) 5 лет (максимум — 10 лет) 1500 F 2,86%

Главными принципами системы жилищных накоплений являются:

1. Связь между суммой заработанных на стадии накопления процентов и процентов, которые должны быть уплачены по кредиту.

Во Франции кредитный мультипликатор был заменен процентным мультипликатором, применяемым по отношению к процентной сумме, полученной в течение накопительной фазы контракта. Устанавливается зависимость между размером накопленных в конце срока контрактных сбережений и максимальной суммой кредита. Перед предоставлением кредита его сумма, срок кредитования и платежи по кредиту сопоставляются с общей суммой заработанных по сбережениям процентов с точки зрения соответствия требованиям процентного мультипликатора.

Максимальная величина кредита должна быть такой, чтобы сумма процентных платежей по кредиту превышала сумму процентного дохода по сбережениям по PEL программе в 2,5 раза, а по CEL программе в 1,5 раза. Этот мультипликатор используется при определении доступной суммы кредита.

2. Связь между процентами, начисляемыми по сбережениям, и процентами, устанавливаемыми по кредитам. Процент по кредиту равен проценту по сбережениям, уплачиваемому банком, плюс спрэд, покрывающий затраты на обслуживание кредита банком. Спрэд равен 1,5% для CEL и 1,74% для PEL.

Основные черты

- Ликвидность сбережений (возможность досрочного изъятия средств с депозита)
- Минимальные годовые взносы
- Максимальная общая сумма сбережений
- Государственная премия

Основные черты

CEL (счет)

PEL (план)

Ликвидность сбережений (возможность досрочного изъятия средств с депозита)

Ликвидный (изъятие депозита до конца срока не запрещено), но премия выплачивается только при получении кредита

До окончания срока — ликвидный, но теряется премия; возможна конвертация в CEL; после окончания срока — премия выплачивается, даже если кредит не получен; сохраняется право на кредит в течение установленного времени после снятия денег

Минимальные годовые взносы

500 F

3 600 F

Максимальная общая суммасбережений

100 000 F

400 000 F

Государственная премия

1,00%, максимум 7500 F

1,21%, максимум 10 000 F

Максимальный кредит

150 000 F

600 000 F

Сроки кредита

2#15 лет по выбору заемщика

2#15 лет по выбору заемщика

Процентная ставка

3,15%

4,6%

Предоставляемый кредит

Сумма такова, что величина выплачиваемых по кредиту процентов равна 1,5 суммы процентного дохода по сбережениям

Сумма такова, что величина выплачиваемых по кредиту процентов равна 2,5 суммы процентного дохода по сбережениям


Сберегательная программа должна быть интересна широкому кругу клиентов, для этого устанавливаются привлекательные процентные ставки по сбережениям. Определяющая роль в создании благоприятных для граждан условий жилищных накоплений принадлежит государству:

государственная процентная субсидия, "процентная премия", прибавляется к процентам, выплачиваемым банком при выполнении контракта;

полный процент, получаемый вкладчиком, освобожден от налогообложения.

Во французской системе стройсбережений предусмотрено регулирование минимального срока накопления, размера первоначального взноса, а также минимальной величины годового взноса на сберегательный вклад.

Следует отметить, что PEL-контракты могут быть по желанию клиента переоформлены в CEL-контракты. Потребность в этом может возникнуть в том случае, если вкладчика не устраивает длительный срок накопительного периода. Кроме того, заемщики по любой из программ могут объединить права на кредиты близких родственников.

Назовем основные различия этих двух видов контрактов:

у PEL-контрактов больше кредитный мультипликатор (PEL — 2,5, CEL — 1,5);

у PEL-контрактов длиннее минимальный накопительный период (PEL — 4 года, CEL — 1,5 года);

у PEL-контрактов максимальная сумма накоплений больше в 4 раза;

у PEL-контрактов на 33% больше максимальная государственная премия;

у PEL-контрактов больше максимальная сумма кредита;

в PEL-контрактах государственная премия дается всем вкладчикам по окончании накопительного срока независимо от того, берут они кредит или нет; в CEL-контрактах премия дается только тем, кто берет кредит;

PEL-контракты предусматривают обязательные периодические взносы в размере не менее 3600 F в год и фиксированную периодичность взносов (каждый месяц, квартал или полугодие); в CEL-контрактах установлен только минимальный годовой взнос 500 F, платежи могут производиться в любое время, допускается частичное снятие средств при условии минимального неснижаемого депозита в размере 2000 F.

Доминируют во французской сберегательной системе PEL-контракты.

Характерной чертой системы жилищных накоплений во Франции является установление по ним процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот может выдержать конкуренцию с другими формами сбережений.

Отличительной чертой французской модели системы жилищных накоплений является отсутствие промежуточных кредитов, поскольку по действующим правилам заемщики имеют право немедленно получить кредит по окончании контрактного накопительного периода.

Широкое распространение и значительный вклад системы жилищных накоплений в систему финансирования жилья объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий граждан, а не только для заинтересованных в приобретении или реконструкции жилья. Это связано с тем, что PEL-контракты позволяют получить дополнительный "налоговый доход" от сбережений, т.е. освобожденный от налогов доход, без оформления кредита. Кроме того, хотя гражданин может иметь только один накопительный счет в рамках программы жилищных накоплений, другой может быть открыт сразу, как только первый закроется. Положительным моментом является и возможность передачи кредитных льгот близким родственникам.

В настоящее время примерно каждый третий гражданин Франции имеет жилищный сберегательный контракт. Благодаря этому в начале 90-х гг. более половины средств для жилищных кредитов было получено за счет жилищных контрактов. Среди существующих накопительных контрактов 28,3% нацелены на новое жилье, 44,9% — на покупку существующего жилья, 26,8% — на финансирование ремонта и реконструкции жилья.

В то же время эффективность данной формы финансирования жилья в значительной степени зависит от количества "хороших клиентов", которые не берут кредитов. Здесь существует определенная зависимость от ситуации на депозитном и кредитном рынках. Так, при относительно высокой ставке по накоплениям (в 1983 г . — 10%) граждане интенсивно делают вклады на счета и накапливают максимально возможную сумму (т.к. максимальный размер накоплений является условием для получения дополнительной премии от правительства), но не берут кредиты из-за их высокой стоимости. Те вкладчики, которые открывали счета в период относительно низких процентных ставок, стараются в таких условиях закрыть счет и открыть другой по новым, более высоким, ставкам или взять кредит сразу же по окончании накопительного периода (учитывая сравнительно низкую кредитную ставку, ранее предусмотренную контрактом).

Поскольку программы жилищных накоплений подвержены влиянию рыночной конъюнктуры и не могут в полном объеме обеспечить средствами жилищные кредиты, во Франции получили развитие альтернативные формы финансирования жилищных проектов и привлечения средств в сферу жилищного кредитования. В частности, был создан рынок ипотечных облигаций, обеспеченных недвижимостью.

Эти облигации имеют высокую ликвидность, и им присвоен класс ААА.

Финансовые риски программ жилищных накоплений

Программы жилищных накоплений привлекательны для кредиторов как способ мобилизации долгосрочных ресурсов. В то же время при внедрении этих программ финансовые институты особое внимание уделяют управлению финансовыми рисками, а именно риском ликвидности, процентным и кредитным рисками.

Риск ликвидности

Основной риск для кредитных организаций, реализующих программы жилищных накоплений, связан с возможным сокращением притока новых средств и, соответственно, затруднениями в финансировании ипотечных кредитов, вытекающих из обязательств по контрактам.

Возможная несбалансированность между имеющимися средствами и кредитными обязательствами хорошо регулируется в “закрытой” германской системе путем четкого определения условий кредитования, в частности принципов организации "очереди на получение кредита", предусматривающих взаимосвязь размера кредита и приоритетов в очереди.

В большинстве “открытых” французских программ жилищных сбережений стабильность достигается благодаря ликвидности, обеспечиваемой вкладчиками, не берущими кредит.

Величина риска ликвидности определяется тремя факторами.

Первый фактор. Продолжительность кредитов и сберегательных депозитов. Предполагается, что жилищные кредиты (особенно на покупку) должны иметь относительно длинные сроки (15 лет и более). В то же время чем больше период амортизации кредита, тем меньше периодический денежный поток. Кредитная организация может обеспечить большой срок кредита, привлекая вкладчиков, не претендующих на кредит, а также увеличивая минимальный период сбережений

Второй фактор. Соотношение кредита и сбережений. Чем больше это соотношение, тем, очевидно, больше риск ликвидности.

Третий фактор. Характер кредитного обязательства. Риск ликвидности значительно больше, если контрактом предусмотрено обязательное предоставление кредита при выполнении вкладчиком всех условий накопления, в отличие от ситуации, когда банк оставляет за собой право принимать решение о времени выдачи кредита, учитывая необходимые для выполнения обязательства финансовые ресурсы.

Управление ликвидностью в “закрытой” БаушпарAсистеме заключается в порядке распределения кредитных средств, полученных от сберегательных депозитов, в сочетании с использованием низкого соотношения кредита и накоплений (1—1,5). Кредитная организация не обязуется предоставить кредит в определенный срок. Она заранее информирует вкладчиков о том, что получение кредита зависит от потока сберегательных депозитов. Формируется очередь потенциальных заемщиков. Первыми в очереди на получение кредита стоят так называемые привилегированные вкладчики, к числу которых относятся те, кто осуществляет наибольшие постоянные взносы и выбирает самые короткие кредитные сроки. Главная задача “закрытой” сберегательной системы — привлечь как можно больше новых вкладчиков, чтобы минимизировать период ожидания, присущий такому распределительному подходу. Как только период ожидания удлиняется, уменьшается привлекательность системы стройсбережений для потребителей. Уменьшение количества новых контрактов в течение 80-х гг. вызвало следующие изменения:

— увеличение среднего периода накопления средств при установлении двухлетнего минимального накопительного периода;

— введение требования обязательного образования резерва по сберегательной программе в размере 3% от суммы сберегательных депозитов, причем источником резервных средств является прибыль, получаемая от промежуточных кредитов по рыночной ставке;

— расширение возможностей использовать финансирование по рыночным ставкам.

Управление ликвидностью в “открытой” французской системе стройсбережений заключается в привлечении значительного количества вкладчиков, не берущих кредит. На это направлен комплекс стимулирующих мер, благодаря которым конечные доходы, гарантированные жилищными сберегательными программами, могут выдержать конкуренцию с другими рыночными сберегательными альтернативами.

Привлекательность системы стройсбережений во Франции обеспечивается, главным образом, комбинацией свободных от налогов процентов и сберегательных премий, предоставляемых государством. Результатом этого является привлечение средств под ставки значительно ниже рыночных (но на безналоговых условиях), что позволяет банкам в дальнейшем и кредиты предоставлять по ставкам ниже рыночных.

Поскольку целевые жилищные накопительные контракты широко распространены в банковской системе вместо того, чтобы быть локализованными в специальных организациях, риск ликвидности требует особого внимания.

Именно уменьшению этого риска должно было способствовать увеличение срока накопительного контракта до 5 лет в течение 1980—1984 гг. в ответ на сокращение количества жилищных сберегательных депозитов.

Риск процентной ставки

Риск процентной ставки возникает в связи с установлением в накопительном контракте ставки процента по предстоящему ипотечному кредиту.

В Баушпарсистеме этот риск носит ограниченный характер, поскольку здесь ставки и сберегательных контрактов, и кредитов фиксированы на срок контракта и не меняются в зависимости от рыночных условий, а кредитная масса в основном, обеспечивается именно сберегательными вкладами.

Риск процентной ставки может возникнуть из-за характеристик инвестиционного портфеля и других займов, поэтому их величина и структура регулируются.

Значительно большую роль риск процентной ставки играет в “открытой” французской системе. Управляемые ставки по различным пулам контрактов должны соответствовать меняющимся рыночным условиям и возможному сценарию будущих ставок процента. Кредитные ставки устанавливаются с учетом маржи по отношению к ставке сбережений. Возможности для неблагоприятного исхода велики в ситуации с вкладчиками, получившими высокие контрактные ставки, установленные по их депозитам, и не взявшими кредиты, а также с вкладчиками с низкими контрактными ставками, минимизирующими их доходы, и немедленно берущими кредиты по ставкам ниже рыночных. Использование различных не контрактных источников финансирования ипотечных кредитов может также создать риск процентной ставки.

Кредитный риск

Наибольшая привлекательность системы стройсбережений заключается в возможности снизить кредитный риск.

Системы стройсбережений играют полезную информационную роль. Успешно завершив контрактные сбережения, вкладчик демонстрирует достаточность бюджета для накопления в течение определенного времени требуемой суммы, а также регулярность получения средств, тем более что многие системы поощряют равномерные и регулярные сбережения определенными стимулами, отдавая предпочтение вкладчикам, вносящим значительные суммы. Клиент "сигнализирует", что он надежный заемщик, демонстрируя свою дисциплину и заинтересованность в успешном завершении сберегательного контракта.

Таким образом, кредитование вкладчиков системы стройсбережений может быть менее рискованным, чем кредитование случайно выбранных граждан. Кроме того, существенный первоначальный взнос благодаря контрактным сбережениям сокращает вероятность неуплаты кредита в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, влияющих на доход семьи.

Как показала практика, и в Германии, и во Франции невозвратов кредитов по системе стройсбережений значительно меньше, чем по обычным ипотечным кредитам. Во Франции доля невозвратов по такого рода кредитам составляет 1/10 от количества невозвратов по другим типам жилищных кредитов. По оценкам специалистов, потери от неплатежей по системе стройсбережений в Германии составляют менее 10 базисных пунктов. При этом следует иметь в виду, что общие потери от неплатежей по всем жилищным кредитам во Франции и Германии относительно низкие, что является следствием традиционной системы андеррайтинга, низкого максимального LTV и относительно стабильных цен на жилье.

Итак, привлекательность системы стройсбережений для финансовых институтов зависит от параметров программы (особенно величины маржи) и возможностей управлять рисками. Во Франции, например, главное внимание уделяется снижению рисков ликвидности и процентной ставки. Происходит это на стадии разработки контракта, в частности при определении нормы соотношения кредита и сбережений, предоставлении гражданам права на кредит после завершения сберегательного контракта и возможности выбирать тип контракта. В то же время, следует отметить, что субсидированная процентная ставка искажает стоимость ипотеки и вносит дополнительную неопределенность в финансовую систему.

Деятельность стройсберкасс характеризуется высокой стабильностью. Несмотря на скромные доходы, Баушпаррынок остается весьма конкурентным благодаря тому, что программа позволяет минимизировать потенциальные риски ликвидности и процентной ставки. Уменьшение субсидий сократило рост ставки по сберегательным контрактам, однако количество участников программы остается большим.

Покупка частных стройсберкасс коммерческими банками в течение последних 15 лет также свидетельствует о жизнеспособности системы.

Программы стройсбережений внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции, и, прежде всего, в расширение объема жилищного строительства, увеличение уровня обеспеченности граждан жильем, повышение размеров их сбережений, охват жилищными программами широких слоев населения, включая людей с низкими доходами.

Программы жилищных сбережений получили широкое распространение в ряде стран Восточной Европы: Чехии, Венгрии, Словакии.

В этих странах системы жилищных сбережений разработаны на основе германской модели жилищных сберегательных программ: средства привлекаются на сберегательные депозиты под процент ниже рыночной ставки и кредиты предоставляются под более низкие по сравнению с рыночными проценты, а государство непосредственно участвует в повышении привлекательности системы для граждан.

Главными задачами жилищных сберегательных программ в странах Восточной Европы являются:

помощь государства в обеспечении жильем граждан;

создание условий для увеличения целевых накоплений граждан;

оценка кредитоспособности потенциальных заемщиков;

создание источника стабильных долгосрочных фондов.

Главным параметром программ выступает сумма государственной субсидии, предоставляемая участнику программы только в том случае, если сбережения и/или кредит используются на жилищные цели. Величина субсидии зависит от следующих показателей:

процент по накоплениям и кредитам;

доля премии в сбережениях;

минимальный срок, после которого возможно получить премию и снять сбережения.

Следует отметить существенное различие между системами субсидирования, применяемыми в странах Восточной Европы и в Германии. Проценты по альтернативным сберегательным инструментам в Германии приблизительно такие же низкие, как и по Баушпарсбережениям, а стоимость кредитов в банках сопоставима с ценой Баушпаркредитов. Таким образом, требуется относительно небольшое государственное субсидирование для привлечения людей в накопительную программу.

В странах Восточной Европы проценты установлены, исходя из стандартных условий Германии: 3% по накоплениям и 6% по кредитам. Однако, поскольку альтернативные инструменты накоплений в этих странах дают более высокий доход — 1020%, требуется устанавливать и более высокий премиальный процент, чтобы повысить привлекательность жилищных сберегательных программ и привлечь в них средства граждан. При таких условиях эффективная ставка по сбережениям становится соизмеримой с рыночным процентом. Но в то же время для граждан выглядит более привлекательной потенциальная субсидия, выраженная во взятии дешевого кредита под 6%.

Тем более что динамика изменения уровня процентных ставок в будущем весьма неопределенна, а условия накопления и кредитования определяются при заключении контракта.


По материалам: Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М.: Фонд "Институт экономики города", 2002.


Статьи:

Аналоги программы «Стройкасса»

Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ

  8 (800) 500 56 07


+7 (495) 374 79 08


+7 (812) 313 26 09