ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
ЖИЛИЩНЫХ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММ

Жилищно-строительные накопительные программы, или жилищные (строительные) контрактные сбережения, являются одним из наиболее характерных элементов так называемой «европейской» модели ипотечного кредитования. Наибольшее распространение они получили в Германии, Австрии, Франции, а в последнее десятилетие — в Чехии, Венгрии и Словакии.

История жилищных, или строительных, сберегательных касс началась с создания первых строительных обществ (Building Societies) в Англии и стройсберкасс (Buasparkasse) в Германии в конце XVIII — начале XIX века.

После Первой мировой войны, в 20-ые годы, в Германии эти институты получили дополнительный стимул к развитию — с их помощью пытались решить сложные жилищные проблемы.

В начале 50-х годов система строительных сберегательных накоплений стала в Германии и Австрии одним из основных механизмов привлечения и направления финансовых средств граждан в жилищный сектор и активно стимулировалась государством с помощью бюджетных субсидий и налоговых льгот.

Во Франции с 1965г. также стала развиваться система целевых жилищных сбережений населения, которая получила активную поддержку со стороны государства в форме различных программ, помогающих людям со средними и низкими доходами накапливать необходимые для приобретения жилья денежные средства и получать льготные кредиты.

В самом общем виде строительно-сберегательные контракты содержат обязательство гражданина накопить определенную сумму за установленный в контракте срок и обязательство финансовой организации предоставить на заранее определенных условиях кредит на покупку или строительство жилья. Сумма, получаемая гражданином на основании контракта, состоит из двух частей: суммы собственных накоплений гражданина, включая начисленные проценты и субсидии в том случае, если они предусмотрены законодательством, и суммы кредита, размер и условия предоставления которого оговариваются в контракте.

Как правило, сберегательный контракт предполагает накопление суммы в размере 40—60% от суммы кредита в течение определенного срока, как правило, от 1,5 до 7 лет. Выполнение условий контракта по накоплению необходимой суммы в течение определенного времени дает гражданину право на получение целевого кредита на покупку жилья по более низким процентным ставкам, чем в других кредитных организациях.

За последние 20 лет строительно-накопительные системы были помимо Франции и Германии внедрены в ряде развитых и развивающихся стран. Различные формы долгосрочных накопительных систем используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Страны Восточной Европы, например Чешская Республика, Словакия, Венгрия, в ходе осуществления экономических реформ также проявили интерес к системе стройсбережений и в той или иной степени используют их либо планируют это сделать.

В странах с переходной экономикой строительно-накопительные системы могут помочь решить следующие проблемы:

— привлечь долгосрочные кредитные средства для ипотечных кредитов по ставкам ниже рыночных и практически не зависящих от изменений на финансовом рынке;

— помочь гражданам с невысокими доходами накопить собственные средства и получить кредиты по относительно низким ставкам для приобретения жилья;

— восполнить недостаток кредитной информации о заемщиках, позволяющей оценить кредитный риск и управлять им при предоставлении долгосрочных кредитов.

В рамках строительно-накопительных систем между гражданином и финансовым институтом заключается договор, согласно которому устанавливаются условия предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательной части контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму или вносить ежегодно определенную минимальную сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Выполнение строительно-сберегательного контракта, как правило, происходит поэтапно: сначала накопительный период, затем время ожидания предоставления кредита и, наконец, кредитный период. Реальные временные рамки варьируются в зависимости от выбранной системы и контракта.
Существуют две главные модели системы стройсбережений:

французская (Epargne-Logement, в дальнейшем — EL) и германская (Bausparkasse, в дальнейшем — Баушпаркассе). Они имеют существенные различия в системе накоплений, условиях кредитования и роли государства в их поддержке. В общем виде немецкая система определяется как «закрытая», а французская — как «открытая».

Основу «закрытой» системы образуют целевые жилищные депозиты, мобилизуемые специализированными организациями — стройсберкассами. Средства этих вкладов могут быть использованы только для предоставления кредитов участникам стройсберкасс, причем в порядке особым образом организованной очереди. Формируется замкнутый цикл, изолированный от финансового рынка. Первоначально предполагалось, что накопления стройсберкасс должны обеспечивать всю потребность в финансовых средствах со стороны покупателей жилья.

Однако в силу объективных причин (в особенности из-за инфляции) добиться этого не удалось, поэтому определенная часть стоимости приобретаемого жилья финансировалась за счет обычного ипотечного кредита — «первого ипотечного кредита». Первые ипотечные кредиты предоставлялись ипотечными банками, самостоятельно формирующими кредитные ресурсы на рынках капитала с помощью ипотечных облигаций. В 1938г. правительство официально установило, что главная цель стройсберкасс — предоставление «вторых ипотечных кредитов», обеспеченных залогом приобретаемого жилья.

Французская система была создана под влиянием уже существовавшей германской системы.

Однако изначально созданная как «закрытая», или замкнутая, система, она постепенно в 70-е гг. модернизировалась в «открытую», нацеленную на создание группы вкладчиков, которые, будучи заинтересованы в доходе от жилищных вкладов, хотели бы поместить сбережения в систему стройсбережений без использования своих прав на кредит.

"Свободные средства", собранные таким образом, могут привлекаться финансовыми организациями для ресурсного обеспечения других типов жилищных кредитов или инвестирования в новый рынок ипотечных облигаций. Главная цель французской системы стройсбережений заключается в стимулировании долгосрочных накоплений путем сильной «сберегательной» мотивации граждан. На эти ресурсы может впрямую рассчитывать жилищное строительство. В то же самое время был создан рынок ипотечных облигаций как один из инструментов обеспечения ипотеки долгосрочными средствами.

В истории развития французских систем стройсбережений было три периода, когда вводились различные схемы сбережений, существующие и сегодня:

1952—1965 гг. — период эксперимента с частными совместными сберегательными организациями, которые оказались нестабильными и не обеспечили ощутимого вклада в финансирование жилищного сектора.

Следует отметить, что некоторые из этих компаний до сих пор функционируют на небольшом рынке специализированных жилищных кредиторов.