Бесплатный звонок по России

8 (800) 500 56 07

Жилищные (строительные) контрактные сбережения

Системы строительных или жилищных сбережений созданы в различных странах Европы, Северной и Латинской Америки, в ряде стран Азии и в значительной степени отражают особенности национальной политики и законодательства в жилищной сфере, а также культурные традиции и стратегию государства в области улучшения жилищных условий граждан.

Эта стратегия реализуется в различных формах (субсидии на первоначальный взнос, субсидии по процентам по вкладам или по кредитам) и с помощью различных мер прямого и косвенного регулирования этого сектора (прямые дотации, налоговые льготы и т. п.). Системы целевых жилищных, или, как они часто называются, строительных, сбережений тоже широко распространены в Европе и Северной Америке. Как правило, под этими системами понимается совокупность институциональных и организационно правовых условий, позволяющих гражданам делать целевые долгосрочные накопления и получать долгосрочные жилищные кредиты.

Целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах и ориентированы на финансирование приобретения или строительства жилья. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления этими финансовыми институтами жилищных кредитов участникам данной системы, что позволяет максимально выгодно использовать финансовые ресурсы, создавая полностью либо частично замкнутый финансовый цикл: «долгосрочные сбережения — долгосрочные кредиты».

Замкнутость финансовых потоков в рамках специализированных ссудносберегательных (строительно-сберегательных) кредитных организаций позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам. В ряде стран (Германия, Чехия, Словакия) системам стройсбережений оказывается активная государственная поддержка в форме прямых субсидий — «премий», начисляемых на суммы депозитов, налоговых льгот и других подобных мер.

При создании этой системы преследуется несколько важных социально-экономических целей:

— дать гражданам со средними и ниже среднего доходами возможность накопить денежные средства на специальном накопительном счете в банке и получить впоследствии кредит в сумме, достаточной для полного либо частичного финансирования приобретения или строительства жилья;

— сделать условия накопления и получения кредита доступными для большинства граждан;

— с помощью долгосрочных накоплений граждан создать устойчивый и дешевый источник для ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рамках этой системы;

— способствовать оздоровлению финансовой системы, снижению инфляционных тенденций и направлению средств в жилищную сферу;

— привлекать накопления граждан в строительный и жилищный рынки через надежные финансовые институты,

— предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под приемлемые, как правило, более низкие, чем в других кредитных институтах, проценты.

Кроме того, следует отметить такие положительные черты системы долгосрочных сбережений, как:

— выработка определенной финансовой дисциплины у граждан сначала на стадии накопления, затем на стадии погашения кредита;

— возможность для кредитного учреждения познакомиться с потенциальным заемщиком задолго до того, как он обратится за кредитом, и хорошо изучить его финансовые возможности и кредитоспособность.

Проблема привлечения ресурсов в систему долгосрочного жилищного ипотечного кредитования и роль системы стройсбережений в ее решении

Одна из основных задач, решаемых в рамках системы строительных сбережений, — привлечение кредитных ресурсов на такой срок и по такой стоимости, которые позволяют предоставлять долгосрочные и доступные по цене кредиты.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить несколько основных моделей привлечения средств.

Наиболее распространенной является депозитарная модель, при которой универсальные коммерческие и сберегательные банки в качестве основных источников кредитных ресурсов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах.

Основные проблемы, которые возникают при использовании депозитарной модели, — это поддержание ликвидности банков, согласование краткосрочных пассивов и долгосрочных активов.

Другая модель, при использовании которой создаются условия для привлечения долгосрочных целевых депозитов от населения, — специализированные строительные сберегательные кассы (Bausparkasse) — получила наибольшее распространение в Австрии, Германии и Франции. Процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам при замкнутой системе стройсбережений ниже рыночных и зафиксированы на весь срок сберегательного контракта. В ряде стран (в Германии, Чехии и Словакии) на поддержание и развитие этих систем ежегодно выделяются бюджетные средства в виде «премий», выплачиваемых в дополнение к суммам, накопленным на целевых счетах граждан. Основная проблема заключается в том, что необходима постоянная бюджетная поддержка этой системы, по сути дела, направленной на компенсацию инфляции и повышение надежности и привлекательности долгосрочных жилищных депозитов для вкладчиков.

Следующая модель — специализированные ипотечные банки (кредитные институты) в Германии, Дании, Швеции, предоставляющие долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых от размещения ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Ипотечные банки, как правило, не работают с розничными ресурсами и имеют эксклюзивное право выпускать особые ценные бумаги — ипотечные облигации, которые признаются высоконадежными и потому размещаются по относительно низким ценам. Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными ограничениями, касающимися форм размещения средств, условий предоставления ипотечных кредитов, строгой специализации осуществляемых ипотечными банками операций.

Наконец, четвертая модель финансирования жилищных ипотечных кредитов, основанная на их секьюритизации в рамках вторичного рынка ипотечных кредитов, получила развитие в США, Австралии и Великобритании. В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты, продав их инвестору или специализированному институту вторичного рынка, а также выпустив особый вид ценных бумаг, обеспеченных собранными в пулы ипотечными жилищными кредитами. Становление модели этого типа невозможно без стандартизации требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов, без четкой правовой регламентации прав кредиторов и инвесторов.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависят от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (30-е — конец 70-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования системы, но и создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, такие, как Фэнни Мэй, а впоследствии Джинни Мэй.

В Европе роль государства состоит в жесткой регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, Дания, Швеция и др.), государство также создавало благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях.

Во Франции до 1988г. на этапе становления ипотечной системы, государство предоставляло бюджетные гарантии по ценным бумагам, привлекающим ресурсы для ипотечного кредитования. Особенно жестко регулируется деятельность специализированных кредитных организаций — стройсберкасс, привлекающих долгосрочные накопления граждан.

Напомним, что государство не только гарантирует сохранность этих накоплений, но и предоставляет субсидии в форме так называемых государственных премий, играющих роль дополнительного стимула для граждан накапливать свои средства именно в системе стройсбережений.

Анализируя «американскую» и «немецкую» модели жилищной ипотеки, следует отметить, что, несмотря на некоторые различия, они дополняют друг друга: ориентация на одну из моделей не исключает эффективного использования элементов другой. Например, формирование системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в Республике Беларусь возможно путем сочетания системы вторичного рынка ипотечных кредитов, когда привлекаются средства от частных инвесторов с помощью выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, и различных систем жилищно-сберегательных программ, позволяющих широким слоям граждан накопить средства для первоначального взноса при покупке жилья. Что, однако, на сегодняшний день также проблематично в связи с отсутствием традиций широкого инвестирования и громоздким и не урегулированным правовым положением ипотечного кредитования в целом.


Статьи:

Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе

Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ

  8 (800) 500 56 07


+7 (495) 374 79 08


+7 (812) 313 26 09